Na osnovu člana 12. Zakona o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade („Službene novine TK”, broj 14/15) etažni vlasnici odlučuju na skupu etažnih vlasnika između ostalog i o redovnom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Zakon o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade („Službene novine TK”, broj 14/15)  u članu 12. stav (1) tačka b) propisuje se da Etažni vlasnici na svom skupu odlučuju između ostalog i o redovnom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Što se tiče obezbjeđenja vode, prostorije itd. za čistačicu, ako to nije određeno i precizirano i uređeno na drugi način, jedan od načina jeste i skup etažnih vlasnika.

U vezi sa vašim pitanjima bilo da se radi o „ubrzanju tužbi“ ili o isticanju spiska tuženih osoba ili o isticanju drugih vrsta spiskova, u prethodnom članu zakona je navedena obaveza da Upravitelj zgrade ima pravo i obavezu, u ime i za račun etažnih vlasnika podnese tužbu kod nadležnog suda, o čemu obavještava predstavnika etažnih vlasnika, a što je propisano članom 32. stav (4) Zakona o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade („Službene novine TK”, broj 14/15). Ukoliko etažni vlasnik ne plati naknadu za održavanje i upravljanje zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade za tri mjeseca, upravitelj zgrade ima pravo i obavezu, u ime i za račun etažnih vlasnika, podnijeti tužbu za naplatu naknade protiv tog etažnog vlasnika kod nadležnog suda, o čemu obavještava predstavnika etažnih vlasnika. Kao što i sami možete vidjeti osim  prava i obaveze upravitelja zgrade da u ime i za račun etažnih vlasnika, podnosi tužbu za naplatu naknade protiv tog etažnog vlasnika kod nadležnog suda,propisano je i da upravitelj obavještava predsjednika etažnih vlasnika. Osim toga gore navedenim članom zakona nije predviđeno da se takav spisak ističe na ploču ili oglasnu tablu a što je jednim dijelom vezano i za vaše sljedeće pitanje. Isticanje podataka – Isticanje spiskova: Zakon o zaštiti ličnih podataka („Sl. glasnik BiH“ broj: 49/06, 76/11 i 89/11) u članu 3. stav (1) propisuje da „lični podaci znače bilo koju informaciju koja se odnosi na fizičko lice koje je identificirano ili se može utvrditi identitet lica“, da „obrada ličnih podataka podrazumijeva bilo koju radnju ili skup radnji koje se vrše nad podacima, bilo da je automatska ili ne, a posebno prikupljanje, unošenje, organiziranje, pohranjivanje, prerađivanje ili izmjenu, uzimanje, konsultiranje, korištenje, otkrivanje prijenosom, širenje ili na drugi način omogućavanje pristupa podacima, svrstavanje ili kombiniranje, blokiranje, brisanje ili uništavanje“, a da je  „kontrolor svaki javni organ, fizičko ili pravno lice, agencija ili drugi organ koji samostalno ili zajedno s drugim vodi, obrađuje i utvrđuje svrhu i način obrade ličnih podataka na osnovu zakona ili propisa“. Član 5. Zakona propisuje obradu ličnih podataka uz saglasnost nosioca podataka. Obrada ličnih podataka uz saglasnost nosioca podataka podrazumijeva postojanje konkretne i svjesne naznake želje, koja je data slobodnom voljom i kojom se daje pristanak da se vrši obrada ličnih podataka. Saglasnost može biti povučena u bilo kojem trenutku, osim ako se nosilac podataka i kontrolor izričito ne dogovore drugačije.

Članom 10. stav (2) Zakona o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade („Službene novine TK”, broj 14/15) predviđeno je da Skup etažnih vlasnika saziva predstavnik etažnih vlasnika ili 1/3 etažnih vlasnika, upravitelj ili gradska, odnosno općinska služba nadležna za stambene poslove (u daljem tekstu: Grad, odnosno općina).

Pravilnikom o općim uvjetima o pružanju poštanskih usluga (“Službene novine Federacije BiH”, broj 76/04)  pod Univerzalnim poštanskim uslugama predviđena je i direktna pošta. U direktnu poštu spadaju adresirane i neadresirane tiskovine. Članom 28. stav (2) Zakona o zaštiti potrošača je predviđeno da se oglašavanjem smatra i ponuda robe ili usluge u bilo kojoj formi, a naročito u formi letka, plakata i postera, a članom 29. istog zakona  predviđena su ograničenja a koja se odnose na sam sadržaj a naročito stav (1) gdje je propisano da oglašavanje proizvoda i usluga ne smije biti u suprotnosti sa zakonima i drugim propisima, ne smije vrijedati ljudsko dostojanstvo, niti kršiti osnovna ljudska, privredna,društvena i kulturna prava.

Članom 11. Zakona o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade („Službene novine TK”, broj 14/15) propisano je da je predstavnik etažnih vlasnika lice kojeg biraju etažni vlasnici na skupu etažnih vlasnika na period od četiri godine. Nema prepreke da predstavnik etažnih vlasnika bude mlađa, starija, muška ili ženska osoba osim ako to za nepostoji ograničenje propisano drugim zakonom (u zavisnosti od osobe i konkretnog slučaja).

Pored obaveznog provjeravanja dokumentacije veoma je važno:
– od kog je materijala napravljena zgrada
– kakav je položaj stana (na koju stranu svijeta je okrenut stan)
– da li stan gleda na ulicu ili dvorište
– mogućnost provjetravanja
– svjetlost u različito doba dana
– kakva je zvučna izolacija (ukoliko stan  iznad nije iseljen zamolite nekoga da u njemu glasnije priča i žustro prošeta)
– koja je debljina zida između vas i susjednog stana (ukoliko su susjedi bučni ili nasilni ovo može biti veliki problem. Takođe može biti problem ako ne volite kućne ljubimce a susjedi ih imaju)
– da li je zgrada neposredno blizu susjednoj pa obratite pažnju da li vam neko iz svog stana može zaviriti u tanjir
– blizina javnog prevoza

Zbog marginalnog značaja privatnog vlasništva na stanovima i poslovnim prostorijama u bivšoj SFRJ, za stanove i poslovne prostorije nikada nije uspostavljena sistemska evidencija poput zemljišne knjige. I onda kada su se stanovi ili poslovni prostori upisivali sporadično u zemljišnu knjigu, načini upisa su vrlo šaroliki i u svakom slučaju odražavali nepostojanje pravnog jedinstva nekretnine imajući u vidu da je zemljište bilo društveno/državno, a zgrada je mogla biti kako u društvenom/državnom, tako i u privatnom vlasništvu.

Tek je u okviru privatizacije po završetku rata, pitanje evidencije stanova i poslovnih prostora postalo aktuelno, jer sticatelji stanova na kojim su imali stanarsko pravo nisu mogli upisati svoje vlasništvo. Kao rješenje iz nužde su kantonalnim propisima uspostavljene knjige položenih ugovora (KPU). Ovi su zakoni kao način sticanja vlasništva umjesto upisa u zemljišnu knjigu predvidjeli polaganje ugovora u knjigu položenih ugovora. Stanovi su u KPU upisivani bez povezivanja sa katastarskom česticom na kojoj se nalaze, što je ponovo odraz nepostojanja pravnog jedinstva nekretnine u to vrijeme. Iako je knjiga položenih ugovora zamišljena kao privremena mjera koja je trebala ad hoc riješiti gorući problem privatizacije stanova, još uvijek nije provedeno planirano povezivanje knjige položenih ugovora i zemljišne knjige, iako se na tome radi. U tom smislu KPU predstavlja pandan zemljišnoj knjizi. I jedna i druga evidencija uživaju javno povjerenje i izvodi i iz jedne i iz druge predstavljaju dokaz o vlasništvu, iako je za očekivati da će se postepeno podaci iz KPU prenijeti u zemljišnu knjigu.

Osnov za uspostavljanje zemljišne knjige jeste geodetski premjer teritorije i izrada katastra. Na temelju katastarskih podataka, brojeva i oznaka parcela formiraju se za svaku parcelu (tzv. katastarsku česticu) zemljišnoknjižna tijela u zemljišnoj knjizi. U tom smislu su ove evidencije međusobno povezane i zavisne. Katastar sadrži tehničke podatke o nekretnini, dok zemljišna knjiga informira o pravnom stanju nekretnine. S obzirom da zemljišna knjiga uživa javno povjerenje, jedini pouzdan izvor informacija u vezi sa vlasničkim odnosima i postojanjem drugih stvarnih prava na nekretninama (opterećenja u vidu hipoteke, prava služnosti i sl.) jeste isključivo zemljišna knjiga. Dokaz vlasništva je upis u zemljišnoj knjizi, a ne u katastru.

U idealnom slučaju bi podaci iz katastra i zemljišne knjige trebali biti u kontinuiranoj saglasnosti, što kod nas iz niza razloga nije slučaj, iako se intenzivno radi na usklađivanju podataka ovih dviju evidencija. Jedan od osnovnih problema razilaženja podataka leži u činjenici da se zemljišna knjiga vodi prema podacima tzv. starog premjera iz perioda Austrougarske, dok se katastar vodi prema podacima novog premjera, tako da parcele vrlo često imaju dvostruke oznake i po starom i po novom premjeru, što obavezuje stranke da radi identifikacije parcele prvo pribave podatke katastra, pa se tek onda obrate zemljišnoj knjizi.

Uknjižba, predbilježba i zabilježba su tri različite vrste upisa u zemljišnu knjigu.

Uknjižba je vrsta upisa kojim se definitivno, bezuvjetno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju knjižna prava. Knjižna prava su ona prava koja mogu biti predmet upisa u zemljišnu knjigu (vlasništvo, služnosti, realni tereti, pravo građenja, založno pravo, zemljišni dug, te pravo preče kupovine, pravo nazadkupa, zakup, najam, koncesija, i ostala prava određena zakonom).

Predbilježba je uvjetni upis kojim se knjižna prava stiču/prenose/ograničavaju/prestaju pod uvjetom naknadnog opravdanja. U nekim situacijama neće biti ispunjeni uslovi za uknjižbu, pa se privremeno pribjegava upisu predbilježbe, kako bi se očuvao prvenstveni red u zemljišnoj knjizi. Predbilježba ima i funkciju osiguranja obligacionopravnog zahtjeva iz kupoprodajnog ugovora. Nakon opravdanja, predbilježba se pretvara u uknjižbu i to sa povratnim djelovanjem, od momenta upisa predbilježbe.

Zabilježba je vrsta upisa kojim se u zemljišnoj knjizi publiciraju različite okolnosti koje su relevantne za pravni promet i za upravljanje nekretninama. To mogu biti neki lični odnosi u vezi sa vlasnikom poput činjenice ograničenja ili lišenja poslovne sposobnosti, zabilježba otvaranja stečajnog postupka, ili pak zabilježbe koje se tiču same nekretnine poput zabilježbe spora, zabilježbe izvršenja, zabilježbe u vezi sa načinom raspodjele troškova za upravljanje nekretninom (kad su u pitanju odnosi etažnih vlasnika) i sl.

Predbilježba ima osiguravajuću funkciju i vrlo se često koristi kod transakcija nekretnina. Da bi se novi vlasnik uknjižio u zemljišnu knjigu, potrebna mu je saglasnost dosadašnjeg vlasnika, čije će pravo prestati uknjižbom novog vlasnika. Ta saglasnost se zove clausula intabulandi. Prodavac koji da clausulu intabulandi prije nego što mu je plaćena kupoprodajna cijena, rizikuje da se kupac uknjiži i postane vlasnikom prije nego što je izmirio kupoprodajnu cijenu, nakon čega i motivacija kupca da plati naglo opada. S druge strane, kupac koji plati, a da prodavac još nije dao clausulu intabulandi se ne može uknjižiti i rizikuje da prodavac istu nekretninu proda i nekoj trećoj osobi. U ovoj situaciji rješenje nudi predbilježba koja se naročito etablirala kroz djelatnost notara. U praksi se po zaključenju ugovora u zemljišnoj knjizi izdejstvuje predbilježba kupca čime se publicira da će se vlasnički odnos na nekretnini (vjerovatno) promijeniti. Tako se efektivno sprječava prodavac da dalje proda istu nekretninu. S druge strane prodavac je i dalje vlasnik, čime je dovoljno osiguran u pogledu naplate kupoprodajne cijene. Naročito sigurna ova transakcija biva kada se plaćanje cijene vrši preko notarskog povjereničkog računa.

Predbilježba osigurava na taj način ujedno i kupca i prodavca. Ona igra ulogu i u situacijama u kojim uknjižba iz nekih drugih razloga još nije moguća (npr. jer kupac još nije platio porez na promet nekretnia).

Zakon o stvarnim pravima u oba entiteta je izmijenio koncept vlasništva na posebnim dijelovima zgrade (etažno vlasništvo). Promjena je bila neophodna zbog promjene samog pravnog pojma nekretnine. Po našem ranije važećem pravu nekretnine su predstavljala zemljišta, zgrade, stanovi, poslovni prostori, i sl. i nije vrijedilo načelo pravnog jedinstva nekretnine koje podrazumijeva da su zemljište i sve što je na njemu trajno izgrađeno jedna neodvojiva cjelina na kojoj postoje isti pravni odnosi. Zakon o stvarnim pravima je ponovo uspostavio ovo načelo što je rezultiralo novim pojmom nekretnine, koju čini zemljište sa svim onim što je sa njim trajno spojeno. Stan, poslovni prostor i slično, ne predstavljaju više nekretninu u pravnom smislu, nego se vlasništvo na ovim objektima mora izvesti iz vlasništva na zemljištu i cjelokupnoj zgradi u kojoj se nalaze ti stanovi/poslovni prostori/druge samostalne prostorije.

Kako je jedina nekretnina zemljište, pravno je etažno vlasništvo konstruisano i izvedeno iz odgovarajućeg suvlasničkog udjela na cijeloj nekretnini koju čini zemljište sa zgradom. Tako je osnovna odrednica novog koncepta etažnog vlasništva zapravo suvlasništvo na cijeloj nekretnini, koje je neodvojivo povezano sa vlasništvom na određenim posebnim dijelom nekretnine. Objekt etažnog vlasništva je koncipiran kao nerazdvojivo jedinstvo vlasništva na posebnom dijelu i odgovarajućeg suvlasničkog dijela, što se prikazuje i u okviru opisa nekretnine u A listu zemljišne knjige.

Radi se dakako o specifičnoj suvlasničkoj zajednici. Iako je pravno gledano suvlasništvo primarno, ipak, u praksi je za svakog etažnog vlasnika fokus na vlasništvu nad posebnim dijelom nekretnine, na kojem on ima isključivo pravo vlasništva – on svoj stan/poslovnu prostoriju ili drugi samostalni dio koristi isključivo, samostalno njime raspolaže. Njegov suvlasnički položaj dolazi do izražaja u pogledu zajedničkih dijelova zgrade i zemljišta ispod zgrade i za redovnu upotrebu zgrade.

Prototip objekta etažnog vlasništva je sigurno stan i poslovni prostor. Generalno, etažno vlasništvo je moguće uspostaviti u pogledu dijela nekretnine koji čini samostalnu upotrebnu cjelinu i omogućava samostalno izvršenje ovlaštenja etažnog vlasnika, pa to, pored stanova i poslovnih prostora, mogu biti i druge samostalne prostorije u zgradama poput ostava, samostalnih garaža, omeđenih parking mjesta u podzemnoj garaži i sl.

Etažno vlasništvo se ne može uspostaviti, ali se može preko postojećeg etažnog vlasništva na navedenim objektima protegnuti i na neke sporedne prostorije poput terasa, vrtova, podrumskih ili tavanskih prostorija, vanjskih parking mjesta, i sl. Sporedni dijelovi moraju biti jasno razgraničeni od ostalih dijelova nekretnine, dostupni bilo sa međe nekretnine ili iz zajedničkih dijelova nekretnine poput stubišta, ili pak iz onog posebnog dijela nekretnine (npr. stana) preko kojeg se etažno vlasništvo i proteže na taj sporedni dio.

Etažno vlasništvo ne može biti uspostavljeno na zajedničkim dijelovima nekretnine niti onim dijelovima čija se namjena protivi isključivoj upotrebi u korist određenog posebnog dijela nekretnine.

Problematika korištenja upravljanja i održavanja zgrada tj. zajedničkih dijelova zgrada je okvirno uređena Zakonom o stvarnim pravima FBiH (ZSP FBiH), a detaljnije razrađena kantonalnim propisima koji su se trebali uskladiti sa ZSP FBiH, a ako to nije učinjeno, tamo gdje postoji sukob ovih propisa, prednost uživaju odredbe ZSP FBiH.

Prava i obaveze etažnih vlasnika u vezi sa korištenjem, održavanjem i upravljanjem zajedničkim dijelovima zgrade uređuju se ugovorom o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika. U pogledu ugovora o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika u Kantonu Sarajevu je predviđena pismena forma i ovjera potpisa od strane notara ili drugog nadležnog organa. Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade KS je propisan minimalni obavezni sadržaj ovog ugovora. Etažni vlasnici biraju predstavnika koji ih zastupa prema upravniku i u odnosu prema trećim licima. Pored ovog ugovora koji se zaključuje samo između etažnih vlasnika, za svaku zgradu sa tri i više etažna vlasnika postoji obaveza izbora upravnika.

Zakon u svojoj tački 1. stav (2) kaže da je održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanje zgradom javni interes, no to nije potvrdio i u članu 36. U tom članu se tek deklarativno kaže da su grad ili opština u skladu sa mogućnostima dužni svake godine planirati sredstva za finansiranje ili sufinansiranje nužnih popravki, u svom budžetu, ali samo kada su životi, zdravlje i imovina građana ugroženi. Grad Tuzla je 2007. godine izdvojio sredstva za subvencioniranje i opet je učinio nakon 12 godina, tj, tek ove godine u Budžetu Grada Tuzla predviđen je iznos od 30.000,00 KM. Etažni vlasnici, da bi ostvarili pravo na dio tog predviđenog iznosa, moraju prvo pribaviti Rješenje od nadležne građevinske inspekcije, pa onda putem upravitelja podnose zahtjev za subvencioniranjem.

Prema postojećem Zakonu o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, član 37., nisu precizno navedeni mehanizmi kontrole nad izvršavanjem obaveza iz zakona pa se u praksi gradska Služba za inspekcijeske poslove u pravilu oglašava nenadležnim po bilo kojem pitanju iz domena kršenja odredbi zakona i upućuje etažne vlasnike da putem suda rješavaju svoje probleme. Nadzor nad provođenjem zakona vrši Ministarstvo prostornog uređenja i zaštite okolice.

Naravno da imaju, njihova je obaveza da se brinu o svom posebnom dijelu, a i o zajedničkim instalacijama, jer je ulaz njihov dom. Prema odredbama Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade etažni vlasnici imaju veća prava od odgovornosti. Glas etažnog vlasnika je toliko važan da u pojedinim odredbama bez saglasnosti svih etažnih vlasnika ne mogu se sprovesti određene radnje, član 12. stav (2), kao npr. izdavanje u zakup zajedničke prostorije ili promjena namjene zajedničke prostorije ili investicioni radovi.

Predstavnik etažnih vlasnika prema postojećem zakonu ima definisane obaveze, član.13, no ne postoje definisane i njegove odgovornosti. Takav pravni vakum omogućava predstavniku etažnih vlasnika, blago rečeno, da se spram obaveza predstavnika etažnih vlasnika odnosi u skladu sa svojim integritetom. Može raditi odgovorno i profesionalno, a može biti i neodgovoran. U pricipu predstavnik je dužan da izvršava obaveze sa pažnjom dobrog domaćina.

Ne može. Takve informacije predstavljaju poresku tajnu pravnog lica, u ovom slučaju upravitelja i etažni vlasnici ne mogu ostvariti uvid u nalaz inspekcije makar i sami tražili tu vrstu intervencije. Ali zato etažni vlasnici mogu podnijeti krivičnu prijavu nadležnom tužilaštvu, te mogu podnijeti prijavu i finansijskoj policiji protiv upravitelja i tada će dobiti inforamciju.

Komunalna naknada jeste u skladu sa zakonom, no nije u skladu sa Zakonom o zaštiti potrošača u Bosni i Hercegovini bar u dijelu koji govori o jednakosti u pristupu i tretmanu svih potrošača, član 38. pod c). Mjerna jedinica komunalne naknade ne može biti m² , i da se veže za veličinu stana. Pored nejednakosti u tretmanu, plaćanje po zonama, ovakav obračun je i segregacijski jer u jednoj zgradi svi stanari ne plaćaju isti iznos.

Prema Zakonu o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade ne postoji eksplicitna zakonska obaveza za sve navedeno. Samo pregledi liftova su na mjesečnoj bazi i rade se prema standardima subjekata koji vrše održavanje liftova. U praksi su ti pregledi jako površni, iz razloga što istim ne prisustvuju predstavnici etažnih vlasnika, knjigu pregleda lifta potpisuju naknadno, što je jako opasno. Ostali pregledi, testiranja i provjere su individualne stvare, na volju predstavnika etažnih vlasnika i etažnih vlasnika ulaza.

U zgradama sa više ulaza postoji i više upravitelja, što usložnjava sam proces održavanja. Pored činjenice da postoje takve zgrada sa više ulaza određeni elementi su ipak jedinstvena cjelina. Krov i kanalizacija su primjeri takvih cjelina i samo održavanje ili sanacija nužno zahtijeva učešće i drugih ulaza pored ulaza koji može imati problem na dijelu svog krova ili kanalizacije. Jedinstvenost određene cjeline podrazumijeva i dijeljenje finansijskih troškova što bi u mnogome olakšalo sve procese ukoliko bi imali manje upravitelja u takvim zgradama. Imate primjer Njemačke, gdje je zakonom određeno da zgrada koja ima više ulaza, mora izabarti jednog upravitelja upravo zbog ovog problema koji smo naveli.

Ukoliko u ponašanju nekog etažnog vlasnika postoje elementi narušavanja javnog reda i mira pripadnici policije će reagovati no ukoliko takvo ponašanje ne spada u kategoriju remećenja javnog reda u takvim slučajevima drugi mehanizmi, osim suda ne postoje. Samovoljno uzurpiranje zajedničkih dijelova zgrade je česta pojava u našim zgradama upravo iz razloga što ne postoje efikasni mehanizmi prije suda. Dakle, samo sud.